Sous-louer un appartement en location saisonnière est une pratique très encadrée par la loi. Beaucoup de gens se le permettent, mais très souvent dans l’illégalité. On vous dit tout sur les conditions à respecter et les risques encourus pour louer un appartement dont vous n’êtes pas propriétaire.
Sous-louer signifie proposer à la location, en partie ou en totalité, un logement dont on est soi-même locataire. En tant que locataire en effet, vous êtes libre de recevoir qui vous voulez chez vous, tant que cela reste gratuit. Si cependant vous percevez un revenu en contrepartie de l’hébergement, alors c’est une sous-location. Or, celle-ci est permise par la loi, à condition de respecter certaines obligations.
Notez que dans le cas des logements sociaux, la sous-location est strictement interdite, qu’elle soit de courte ou de longue durée. Vous risquez l’expulsion et une amende.
Sous-location saisonnière dans le privé
Dans le parc privé, la sous-location est permise mais très réglementée. En fait, elle est autorisée uniquement si le propriétaire du bien a préalablement donné son accord. Que votre appartement soit vide ou meublé, et que vous souhaitiez le sous-louer en totalité ou en partie, vous devez respecter cette obligation. En cas de sous-location illégale, la justice peut décider de résilier votre bail. Elle peut aussi vous forcer à reverser au propriétaire le montant total des loyers que vous avez perçus. Il vaut mieux faire en sorte d’obtenir un accord écrit, pour se prémunir de tout reproche. Par ailleurs, si le propriétaire refuse de donner son consentement, rien ne l'oblige à se justifier.
Risques
Attention, si le propriétaire vous donne l’autorisation de sous-louer, il faut encore vérifier que votre situation respecte certaines contraintes. Car, selon la localisation du bien, des règlements spécifiques encadrent la location saisonnière, qui concernent directement les propriétaires. Ces contraintes s'appliquent dès lors que vous louez le bien plus de 120 jours par an, ou encore s'il s'agit d'une résidence secondaire.
Il est indispensable de vous renseigner à ce propos, même si vous avez obtenu le feu vert de votre propriétaire. Celui-ci devrait connaître de ses obligations au moment de vous donner l’autorisation de faire une sous-location ; mais, s’il ne les respecte pas, vous serez condamnés ensemble ! C’est le sens d’un arrêt de la Cour de Cassation rendu cette année, selon lequel il appartient au locataire de s'assurer de l'autorisation du changement d'usage. De fait, la réglementation est de plus en plus souvent restrictive.
La Ville de Paris est en première ligne de ces avancées. Elle concentre en effet le plus grand nombre de logements Airbnb au monde. Dès 2015, elle a instauré des restrictions lourdes, comme le principe de compensation. Étendu désormais à toutes les villes de plus de 200 000 habitants, celui-ci impose pour tout changement d’usage d’une résidence (principale ou secondaire), l’obligation d’acheter une surface égale de locaux commerciaux pour la transformer en habitation. Dans certains quartiers, c’est même une surface double qu’il faut acheter. La Cour européenne de justice a validé ces réglements en 2017.
Explications
En effet, depuis quelques années, l'essor de la location saisonnière, porté par la plateforme airbnb, a entraîné de nombreux litiges. Dans les régions les plus touchées, la démultiplication du parc de logement consacré à la location saisonnière impacte les habitants. La rentabilité des locations à long terme étant beaucoup moins importante, les propriétaires qui en proposent se raréfient. Ce qui fait augmenter les tarifs et provoque une véritable pénurie de logements. En conséquence, les résidents quittent ces zones, qui se peuplent désormais uniquement de touristes.
Pour les villes et pour les habitants qui restent, c’est une situation assez catastrophique. On comprendra en effet que des résidents à long terme sont plus attentifs à l’environnement écologique et social que des vacanciers. Les conflits portés notamment par les villes se sont donc accrus ces dernières années, et la justice a réagi.
Sous-location sur Airbnb
Lancée en 2008, la compagnie Airbnb a créé une véritable révolution dans le domaine de l’immobilier. Au début, comme toutes les activités sur internet, les locations courte-durée se sont multipliées sans aucun contrôle. Mais rapidement, l’ampleur du phénomène a attiré l’attention des professionnels de l’hébergement touristique. Ils se sont élevés contre une telle concurrence déloyale. En effet, sans aucun encadrement, la plateforme permettait à n’importe qui d’obtenir des revenus très importants. Et sans payer aucune taxe ! Des collectifs se sont créés pour intenter des procès à la multinationale. Puis, les habitants eux-mêmes s’y sont mis. Il s’agissait pour eux de lutter contre les nuisances provoquées par les vacanciers, pour préserver leur cadre de vie.
Finalement, les collectivités locales ont pris les choses en main pour imposer une régulation de plus en plus restrictive. Réticente au départ, la plateforme, après plusieurs condamnations, coopère peu à peu avec les autorités. Depuis 2015, notamment, elle effectue automatiquement la déclaration au fisc des revenus des loueurs.
Pour éviter de se transformer en dortoirs touristiques, de nombreuses villes commencent donc à éditer des règlements spéciaux. Le plus souvent, la plateforme est directement mise en cause. En janvier 2023, la cour d'appel de Paris l'a condamnée en qualité d'éditeur, pour avoir publié l'annonce d'une sous-location sans la permission du propriétaire. En conséquence, elle est, elle aussi, de plus en plus regardante.
Conditions tarifaires
Pour empêcher la spéculation sur les loyers, la loi prévoit une deuxième condition. Celle-ci est assez dissuasive car elle a trait au revenu que l’on peut tirer d'une sous-location. Elle permet de réguler la concurrence en matière de location immobilière. Il s’agit de protéger les habitants réguliers d’une ville ou d’un quartier, pour qu’ils ne subissent une augmentation démesurée des loyers. Ainsi, la loi indique que le montant perçu pour une sous-location ne peut dépasser celui du loyer payé au propriétaire. Cela signifie que vous ne pouvez pas demander, pour chaque nuit, un montant supérieur à votre propre loyer quotidien (loyer mensuel divisé par 30 jours par mois). Malgré les revenus attractifs qui caractérisent le marché de la location saisonnière, inutile donc d’espérer rembourser votre loyer en sous-louant votre appartement une semaine par mois.
Précisons pour finir qu’il reste indispensable de déclarer sa location à la mairie et de s'acquitter de la taxe de séjour. Et n'oubliez pas de déclarer également vos revenus !
Lisez notre article sur la déclaration des revenus de location saisonnière :
Déclarer ses revenus locatifs saisonniers
Conclusion
Face à l'explosion du marché de la location saisonnière, les collectivités ont mis en place des procédures de déclaration et de contrôle. Celles-ci permettaient au départ de comptabiliser le phénomène. Elles ont débouché sur des mesures pour se prémunir d’une aggravation de la crise du logement. Depuis, la législation a évolué vers l’instauration de quotas et d’obligations de compensation, qui réduisent fortement les possibilités pour les propriétaires. Cependant, ces restrictions s'appliquent différemment selon les territoires, car seules les villes de plus de 200 000 habitants subissent une législation nationale. Notez qu'elles ne sont pas encore à l'œuvre en Martinique, ni en Guyane.
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