Quand on se lance dans le locatif saisonnier, il est normal de se poser des questions. À chaque situation correspond un régime fiscal spécifique. Voici tout ce que vous devez savoir sur la déclaration des revenus issus de la location saisonnière.
Devez-vous déclarer vos revenus locatifs ?
À partir du moment où vous louez un bien (résidence secondaire, ou résidence principale) en saisonnier, vous devez déclarer les loyers perçus. Même si vous ne louez votre bien que quelques semaines par an, vos revenus de location sont soumis à l’impôt.
Toutefois, vous serez exonéré si vous remplissez les 2 conditions suivantes :
- Vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes de passage.
- Les revenus perçus ne dépassent pas 760 € TTC par an.
En fonction de vos recettes annuelles et des revenus de votre foyer fiscal, vous serez considéré comme un loueur professionnel ou non. Vous serez alors soumis au régime fiscal correspondant.
À savoir : Un loueur en meublé professionnel n'est pas obligé d'être inscrit au registre du commerce et des sociétés.
Le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si vous remplissez au moins l'une des conditions suivantes :
- Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer sont inférieures à 23 000 €
- Les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC ...).
Comment vos revenus sont-ils imposés ?
Si vos revenus locatifs sont inférieurs ou égaux à 72 600 € (ou 176 200 € pour une propriété classée ou inscrite au titre des monuments historiques), vous avez le choix entre le régime micro-BIC (micro-entreprise) et le régime dit “de bénéfice réel”.
Si vous optez pour le régime micro-BIC, le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (ou 71 % pour une propriété classée). Dans ce cas, vous ne pouvez pas déduire vos charges.
À savoir : la location d'un gîte rural ne donne plus droit au régime micro-BIC.
Si vous choisissez le régime dit “de bénéfice réel”, vous devez déterminer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges. Attention, l'option doit être exercée avant le 1er février de l'année concernée par la déclaration. Elle est ensuite reconduite tacitement chaque année, sauf si vous y renoncez.
Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 72 600 € (ou 176 200 € pour une propriété classée ou inscrite au titre des monuments historiques), le régime dit “de bénéfice réel” (qui peut être le régime réel simplifié ou le régime réel normal) s'applique.
À savoir : si c'est la 1re ou la 2e année que vos recettes annuelles dépassent 72 600 € (ou 176 200 € pour une propriété classée), vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC une année supplémentaire.
Le régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP)
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), vous devez réunir les 2 conditions suivantes :
- Les recettes annuelles tirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 € sur l'année civile. Cela doit aussi être le cas lorsque la clôture de l'exercice comptable est faite en cours d'année. En cas de création d'activité en cours d'année, le plafond est ajusté.
- Ces recettes sont supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
À savoir : L'activité de chambre d'hôtes comportant des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, renouvellement du linge de maison pendant le séjour du client) relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée. Contrairement à la location meublée, elle est soumise à la TVA.
Comment déclarer vos revenus de loueur professionnel ?
Vous devez déclarer les revenus de location meublée professionnelle sous l'un des régimes suivants (en fonction de la structure juridique choisie) :
- Si vous avez opté pour l'imposition sur revenu, vous devrez déclarer vos revenus de location dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
- Si vous avez opté pour l'imposition sur les sociétés, vous devrez déclarer vos revenus de locations sur le formulaire n°2065-SD
- Vous êtes dépendant du régime de la micro-entreprise, (auto-entrepreneur) si votre chiffre d'affaires hors taxe ne dépasse pas 176 200 € pour les meublés classés et 72 600 € pour les meublés non classés.
Comme il s'agit d'une activité professionnelle soumise au régime réel d'imposition (sauf pour la micro-entreprise), vous pouvez déduire les charges suivantes du résultat fiscal (c'est-à-dire du loyer perçu) :
- Frais d'établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment)
- Frais d'entretien et de réparation
- Impôts locaux
- Frais de gestion et d'assurances
- Intérêts d'emprunt
- Amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée de 5 à 10 ans, pour un taux entre 10 % et 20 % par an).
Par ailleurs, vous pouvez pratiquer l'amortissement des locaux. Le prix d'achat immobilier ne constitue pas une charge déductible. Par contre, il peut être amorti en fonction de la durée réelle de détention. Par exemple, si celle-ci est estimée à 50 ans, vous pourrez déduire 2 % du prix du bien chaque année.
Déduction des déficits
Vous avez la possibilité de déduire les déficits éventuels de votre revenu global sans limitation de montant.
Vous pouvez aussi déduire les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location. Déduisez-les par tiers sur le revenu des 3 premières années de location (un tiers est déduit chaque année).
Exonération des plus-values de cession
Vous bénéficiez d'une exonération totale lorsque vos recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédant la cession. Il faut aussi que votre activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans.
Vous bénéficiez d'une exonération partielle dans le cas où vous percevez des recettes comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.
Les autres impôts à payer
Au-delà des impôts sur le revenu, les locaux loués meublés sont soumis aux impôts suivants :
- Taxe foncière,
- Cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si la location meublée est incluse dans l'habitation principale du propriétaire
- Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) en cas de chiffre d'affaires hors taxe supérieur à 500 000 €
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